德信中國2月26日在港交所上市 業(yè)績承壓與融資需求！

    核心提示：赴港上市的內(nèi)地房企又多了一家，德信中國擬2月26日在港交所上市。但德信中國去年前9個月銷售106億，與350億的年度目標(biāo)還相差甚遠(yuǎn)...

　  春節(jié)剛過，赴港上市的內(nèi)地房企又多了一家。

　　2月13日，德信中國控股有限公司在香港舉行IPO新聞發(fā)布會，執(zhí)行董事兼董事長胡一平、執(zhí)行董事兼總裁費(fèi)忠敏、常務(wù)副總裁方靜、資本市場總經(jīng)理邢軍及執(zhí)行董事兼副總裁馮霞出席會議。

　　據(jù)現(xiàn)場消息，德信中國將于2月14日至2月19日公開招股，并預(yù)期股份于2月26日在港交所主板上市。

　　按照計劃，德信中國將發(fā)售5.32億股股份，其中香港公開發(fā)售股份數(shù)目占總股本的10%，即5320萬股股份，發(fā)售價范圍介乎2.32港元至3.25港元。

　　若按照發(fā)售價每股股份2.79港元，即發(fā)售價范圍中位數(shù)，并假設(shè)超額配售權(quán)并無使用計算，經(jīng)扣除公司就全球發(fā)售應(yīng)付的包銷費(fèi)用、傭金及估計開支，德信中國估計將募集款項凈額13.68億港元。

　　德信中國表示，約60%將用于開發(fā)若干現(xiàn)有物業(yè)項目的開發(fā)成本；約30%將用作潛在物業(yè)開發(fā)項目的土地收購和建筑成本，以及用于目前經(jīng)營和計劃拓展業(yè)務(wù)的城市物色和收購地塊以收購?fù)恋貎?，約10%將用作一般公司及營運(yùn)資金。

　　據(jù)方靜介紹，德信中國未來發(fā)展策略為繼續(xù)深耕浙江省，并將業(yè)務(wù)擴(kuò)展至長三角及全國的主要城市。

　　招股書顯示，截至2018年11月30日，德信中國有107個處于不同開發(fā)階段的物業(yè)項目。其中，28個位于杭州，26個位于溫州，18個位于湖州，5個位于臺州，5個位于舟山，5個位于衢州，4個位于寧波，4個位于金華，4個位于徐州及2個位于南京，其余項目位于麗水、常州、合肥、上饒、九江及武漢。

　　土地儲備總計為693.39萬平方米，其中589.87萬平方米位于浙江省。項目組合（包括合營企業(yè)及聯(lián)營公司持有的項目）包括33個竣工項目，61個在建項目及13個持作未來開發(fā)項目。

　　分布在15個城市的74個正在開發(fā)中或持作未來開發(fā)的物業(yè)項目中，開發(fā)中項目的總建筑面積約為559.2萬平方米，持作未來開發(fā)項目的總建筑面積約為81.81萬平方米。

　　深耕浙江在過去的幾年為德信中國帶來了不錯的業(yè)績增長，數(shù)據(jù)顯示，截至2015年、2016年及2017年12月31日止年度各年，德信中國的合約銷售總額分別為61億元、72億元及151億元。

　　但區(qū)域深耕亦令企業(yè)發(fā)展具有一定局限性，截至2018年9月30日止九個月，德信中國合約銷售額為106億元。

　　據(jù)了解，德信中國曾公開表示，2018年要實現(xiàn)合約銷售350億元，2021年實現(xiàn)千億的目標(biāo)。若僅以招股書披露數(shù)據(jù)，2018年前9月合約銷售數(shù)據(jù)顯然與350億的目標(biāo)還相差甚遠(yuǎn)。

　　德信中國在招股書風(fēng)險提示中便指出，公司的業(yè)務(wù)及前景在很大程度上依賴于中國的經(jīng)濟(jì)狀況及中國房地產(chǎn)市場，尤其是長三角地區(qū)各主要城市的表現(xiàn)。

　　費(fèi)忠敏在現(xiàn)場回答觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體提問時，并沒有直接回答是否調(diào)整公司銷售目標(biāo)的時間表，僅表示德信中國會根據(jù)市場情況及財務(wù)狀況去制定未來的發(fā)展戰(zhàn)略。

　　他指出，公司將以穩(wěn)健發(fā)展為核心，相信公司能抓住房地產(chǎn)發(fā)展的機(jī)遇。

　　財務(wù)數(shù)據(jù)方面，過去幾年毛利率、凈利率等指標(biāo)的大幅增長，成為了本次發(fā)布會德信中國頻繁提到的投資亮點(diǎn)。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2015年、2016年、2017年年末及2018年9月30日，德信中國毛利分別為5.92億元、9.08億元、15.33億元以及18.57億元，毛利率分別為10.4%、13%、23.4以及32.4%，其中2015年至2017年復(fù)合增長率達(dá)60.9%。

　　上述期限內(nèi)，德信中國實現(xiàn)凈利0.65億元、5.13億元、8.39億元以及9.81億元，凈利率分別為1.1%、7.4%、12.8%以及17.1%，其中2015年至2017年復(fù)合增長率260.3%。

　　德信中國在招股書中表示，利潤的積累使其凈資本負(fù)債比率下降，進(jìn)而優(yōu)化了資本結(jié)構(gòu)。其中，2015年至2017年以及2018年9月末，德信中國凈資本負(fù)債比率分別為278.7%、435.2%、275.7%以及103.1%。

　　但需要注意的是，在有息債務(wù)結(jié)構(gòu)上，德信中國面臨的短期內(nèi)償債壓力較大。截至2018年9月30日，一年內(nèi)償還的計息借款為58.06億元，第二年償還的為26.76億元，二至五年內(nèi)償還的為20.79億元，五年以上償還的為1.37億元。

　　對此，馮霞表示，截至2018年11月30日，德信中國的銀行融資總額是36.51億元，未動用的融資是15.8億元，其認(rèn)為未動用的融資資源足以償還到期債務(wù)。

　　她同時指出，截至2018年9月，公司的銀行短期有息負(fù)債約13.06億元，占總銀行有息負(fù)債的45%。截至9月30日的時候，公司的流動比率1.18，現(xiàn)金余額49.9億元，現(xiàn)金余額非常充足，故對公司財務(wù)狀況非常有信心。

　　事實上，對于房企來講，IPO之后可以通過多種融資渠道融資，從而調(diào)整長短期債務(wù)結(jié)構(gòu)。馮霞亦表達(dá)了這種想法，稱IPO之后，公司也將適時的調(diào)整長短期融資的份額，降低短期負(fù)債的比例。