2018年商業(yè)地產(chǎn)重點(diǎn)項(xiàng)目出租率達(dá)93.8% 租金收入增長(zhǎng)26.3%

    核心提示：2018年，商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目平均出租率為93.8%，較2017年提升0.1%，代表企業(yè)間重點(diǎn)項(xiàng)目的平均出租率基本上都維持在90%以上。

    在過去一年，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)（專題閱讀）百?gòu)?qiáng)企業(yè)呈現(xiàn)持有面積與租金（專題閱讀）水平雙增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。近日，由中指研究院發(fā)布的《2019中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》顯示，2018年，商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)持有面積均值為271萬(wàn)平方米，較2017年增長(zhǎng)18.8%，增速擴(kuò)大9個(gè)百分點(diǎn)；實(shí)現(xiàn)租金收入均值23.5億元，較2017年提升26.3%，增速擴(kuò)大3.9個(gè)百分點(diǎn)。

　　百?gòu)?qiáng)企業(yè)出租率維持90%以上

　　從規(guī)模上看，商業(yè)地產(chǎn)的分化在2018年更加明顯。報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)達(dá)截至2018年底累計(jì)持有物業(yè)面積達(dá)到3586萬(wàn)平方米，華潤(rùn)置地、寶龍、龍湖等頭部企業(yè)的持有面積增長(zhǎng)也較為明顯。相比之下，其它企業(yè)持有面積多數(shù)不足1000萬(wàn)平方米。

　　報(bào)告指出，商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)在于運(yùn)營(yíng)，一般情況下項(xiàng)目的租金和出租率水平能直接反映其運(yùn)營(yíng)實(shí)力。從商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)在去年的平均租金來看，整體呈現(xiàn)震蕩提升的趨勢(shì)。2018年，商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的平均租金為72.4 元/平方米/月，同比增長(zhǎng)6.5%。從結(jié)構(gòu)上看，百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)內(nèi)部平均租金水平差異明顯，整體呈階梯狀分布。

　　從出租率來看，2018年，商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目平均出租率為93.8%，較2017年提升0.1個(gè)百分點(diǎn)，代表企業(yè)間重點(diǎn)項(xiàng)目的平均出租率差異相對(duì)較小，基本上都維持在90%以上。

　　建議把握城鎮(zhèn)化下沉的趨勢(shì)

　　在消費(fèi)升級(jí)的機(jī)遇下，2018年，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的挑戰(zhàn)也一直存在?？傮w來看，去年商業(yè)地產(chǎn)投資額為20173億元，同比下降9.9%；新開工面積、銷售面積呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)。報(bào)告顯示，2018年，全國(guó)商辦市場(chǎng)投資規(guī)模出現(xiàn)調(diào)整，商辦土地市場(chǎng)呈震蕩前行態(tài)勢(shì)。全國(guó)300城商辦用地推出規(guī)劃建筑面積2.81億平方米，同比減少0.2%，共成交2.2億平方米，同比增長(zhǎng)2%；商辦用地成交樓面均價(jià)為2278.6元/平方米，同比下跌5.4%。

　　從不同城市的分類來看：2018年，一線城市商辦用地成交面積同比下降10.9%，在各線城市中下降幅度最大；二線城市成交面積同比上升5.8%；三四線城市商辦用地成交面積同比下降1.2%。成交樓面價(jià)方面，各線城市商辦用地成交樓面均價(jià)整體下降，其中一線城市同比降幅達(dá)12.1%，在各線城市中下降幅度最大。

　　盡管如此，百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)還是優(yōu)于行業(yè)大勢(shì)。報(bào)告指出，一方面，百?gòu)?qiáng)企業(yè)把握中國(guó)城鎮(zhèn)化推進(jìn)及消費(fèi)升級(jí)帶來的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，依托產(chǎn)品線延伸與城市布局下沉，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)了規(guī)?；瘮U(kuò)張；另一方面，快速迎合新消費(fèi)理念、新商業(yè)模式及新技術(shù)手段，百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新取得良好效果，租金及出租率指標(biāo)表現(xiàn)較好；此外，在行業(yè)整體去杠桿的背景下，百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)適度控制投資節(jié)奏、積極優(yōu)化長(zhǎng)短期負(fù)債結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。接下來，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)借鑒國(guó)內(nèi)外領(lǐng)先企業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，以運(yùn)營(yíng)為根基，并以合理的金融手段為翼，同時(shí)把握經(jīng)濟(jì)發(fā)展、消費(fèi)振興、城鎮(zhèn)化下沉、商業(yè)繁榮等時(shí)代大潮流，再度搶占發(fā)展先機(jī)。