中歐國際城“七年之癢” 金茂出售項目地塊里的城市運營模式
核心提示：因為中歐國際城這種城市運營項目的開發(fā)周期長、回報速度慢，如今金茂出讓其中一幅地塊，或是為了尋求資金快周轉(zhuǎn)。
今年以來，金茂的買賣動作越發(fā)頻繁。
上周，金茂在珠海以近30億元的價格拿下一宗商住地塊，今天，金茂又將戰(zhàn)場轉(zhuǎn)到了青島，但這一次，這家京城房企不是舉牌“廝殺”，而是掛牌轉(zhuǎn)讓。
據(jù)北交所9月24日消息，金茂、中海、平安擬轉(zhuǎn)讓所持有的青島茂景置業(yè)有限公司100%股權(quán)，目前，項目仍處于預(yù)披露階段，尚未公布轉(zhuǎn)讓底價。
資料顯示，標的公司的主要資產(chǎn)為青島智慧新城項目C4地塊，該地塊為青島中歐國際城的項目地塊，由金茂的子公司凱喜有限公司于2017年12月以3.3億元的價格競得。
中歐國際城是金茂“城市運營”產(chǎn)品線的重要作品，是金茂在長沙梅溪湖國際新城之后的第二個城市運營項目，此次掛牌轉(zhuǎn)讓中歐國際城項目地塊，不免引發(fā)市場的關(guān)注。
有分析表示，金茂近期的項目轉(zhuǎn)讓，與其調(diào)整資金結(jié)構(gòu)有關(guān)，因為中歐國際城這種城市運營項目的開發(fā)周期長、回報速度慢，如今金茂出讓其中一幅地塊，或是為了尋求資金快周轉(zhuǎn)。
中歐國際城“七年之癢”
中歐國際城位于青島膠州灣北岸高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，整體占地2500畝，建筑面積約400萬平方米，近幾年，隨著高鐵站、國際機場的建成，再配上該地區(qū)的港口優(yōu)勢，未來中歐國際城所在的青島高新區(qū)將形成海陸空立體化的交通網(wǎng)絡(luò)，地理位置無疑是得天獨厚。
加之，從去年開始，中歐國際城項目首批地塊陸續(xù)進入開盤、搖號、交付狀態(tài)，而二批、三批地塊也將在2021年、2023年陸續(xù)交付使用，也就是說，對金茂而言，中歐國際城即將進入收成階段。
盡管如此，金茂依舊“忍痛”割舍了其中一部分。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體獲悉，此次掛牌轉(zhuǎn)讓的青島茂景置業(yè)，持有中歐國際城的一宗地塊，該地塊的土地用途為城鎮(zhèn)住宅及批發(fā)零售用地，土地面積4.58萬平方米，規(guī)劃建筑面積13.74萬平方米，其中配建產(chǎn)權(quán)型人才公寓建筑面積10.82萬平方米。
該地塊由凱喜于2017年12月4日競得，并于同月成立項目公司青島茂景置業(yè)。值得一提的是，青島茂景置業(yè)于2018年進行增資，先后引入了平安和中海，增資完成后，青島茂景置業(yè)由中海持股18%，平安持股14%，而凱喜的持股比例則從100%將至68%。
此次掛牌轉(zhuǎn)讓青島茂景置業(yè)100%股權(quán)，意味著，轉(zhuǎn)讓完成后，金茂、中海與平安將不再持有上述地塊的股權(quán)。
地理位置優(yōu)越、項目即將進入收成期......金茂選擇在這個時間點出售項目股權(quán)，的確讓人捉摸不透。為此，觀點地產(chǎn)新媒體嘗試向金茂相關(guān)人士尋求答案，但對方僅表示，尚不清楚相關(guān)情況。
市場分析人士則表示，中歐國際城作為金茂城市運營的一個重要項目，將來或許能為金茂創(chuàng)造巨大的利潤，但項目開發(fā)建設(shè)至今已有多年的時間，“摧城拔寨”的費用是無法想象的。
從資本的角度看，城市運營具有前期投入大、開發(fā)周期長、回報速度慢的特點，盡管金茂有央企中化集團在背后加持，但金茂在目前的市場條件下仍然急需調(diào)整資金結(jié)構(gòu)，因此其與中歐國際城的“姻緣”也是逃不過“七年之癢”的階段。
2013年，彼時的金茂還叫做方興地產(chǎn)，這家企業(yè)就宣布計劃投資300億元在青島西海岸經(jīng)濟新區(qū)CBD核心區(qū)域進行開發(fā)建設(shè)，包含一二級開發(fā)。
隨后，2015年，金茂中歐國際城揭幕活動在青島舉行，中歐國際城項目正式亮相?；蛟S是對城市運營模式的未來感到樂觀，又或許是對中歐國際城項目區(qū)位的滿意，金茂在隨后兩年持續(xù)為項目擴容。
2016年1月，金茂以4.48億元摘青島高新區(qū)四幅地塊，首次為中歐國際城擴容；2017年12月4日，凱喜有限公司以22.69億元拿下高新區(qū)7宗地塊，而此次出售的標的公司所持資產(chǎn)正式此次競得的其中一幅地塊。隨后，同年12月13日，金茂子公司北京興茂置業(yè)有限公司以21.5億元拿下高新區(qū)中歐國際城范圍內(nèi)6宗地塊，這是時隔9天金茂再次補倉中歐國際城。
如今，項目開發(fā)七年，標的資產(chǎn)競得將近兩年，金茂選擇出手上述地塊，顯然，這家京派房企希望尋求新的發(fā)展思路，從而走的更長更遠。
據(jù)悉，金茂此次出售的青島茂景置業(yè)股權(quán)，旗下資產(chǎn)為中歐國際城項目三批地塊的一宗，從建筑面積來看，約占第三批地塊的6%，約占整個中歐國際城項目的4%。
“從另一方面看，整個項目的體量比較大，不可能完全拿在手上”，市場分析人士提到，金茂在整個中歐國際城的持有比例還很大，出售其中的一部分，能夠讓其迅速的回籠資金，從而加快金茂在其他方面的布局。
金茂城市運營模式
無疑，城市運營模式為金茂帶來了諸多的利好，金茂甚至因為其獨特的城市運營模式走出了不同于其他房企的道路。
一方面，這種城市運營的模式讓金茂獲得了一級開發(fā)的回報以及二級開發(fā)、項目的持有運營的持續(xù)性收益，讓這家企業(yè)突破地產(chǎn)周期實現(xiàn)快速增長。
數(shù)據(jù)顯示，2019年前8月，金茂累計簽約銷售金額1082.2億元，累計簽約銷售建筑面積489.23萬平方米，分別同比增長25.41%、77.77%。在觀點指數(shù)發(fā)布的《2019年1-8月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額TOP100》榜單中，位列18名，較去年同期的22名上升四位。
另一方面，這種“金茂模式”讓其土地獲取大量的土地儲備，并且大大降低了其拿地的成本。
根據(jù)金茂的財報，2019年上半年，金茂共收購項目24個，總土地款為341億元，權(quán)益土地款為179億元，新增土儲建面643萬平米，當(dāng)期城市運營項目貢獻比例達到45%。甚至，金茂還表示，2020-2022年，將實現(xiàn)城市運營對于整體投資60%的土地儲備貢獻。
受惠于城市運營轉(zhuǎn)換的土地儲備，金茂的平均拿地成本由2018年末約8124元/平米降至5300元/平米。
但基于這種城市運營的模式，金茂也需要在項目開發(fā)前期騰挪出大量的資金獲取土地、進行開發(fā)與建設(shè)，以及導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)，最終實現(xiàn)項目的產(chǎn)出。在這種模式下，金茂同時還需要自己承擔(dān)招商引資與銷售的風(fēng)險，這就使得金茂前期需要進行大量的投入。
目前，金茂將2019年定為“城市運營年”，該公司在中期業(yè)績會上透露，上半年，公司實現(xiàn)了5個城市運營項目首批土地獲取，下半年，在嘉善、武漢、南通、福州、貴陽、長沙等城市均有重點推進的城市運營項目。
為了支撐下半年涉及的城市運營項目，金茂需要調(diào)配大量的資金支持，從金茂目前的資金情況來看，截至2019年中期，金茂擁有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為223.78億元，受限制的銀行結(jié)余為51.01億元，而該公司的計息銀行貸款和其他借款256.78億元需要一年內(nèi)償還。
因此，金茂今年陸續(xù)通過出讓北京、上海、天津、長沙等一些項目來籌措財務(wù)資源，在今年七月，還引入了險資平安，成為其第二股東。
對金茂來說，公司在進行快速開發(fā)、全國布局的同時，通過將一些發(fā)展相對成熟的項目轉(zhuǎn)讓，以及出售部分沒有那么優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，能夠讓公司快速的擴充在手資金，并投入到新的開發(fā)項目當(dāng)中。
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