時(shí)隔一年再入島內(nèi) 中駿59.4億奪得廈門湖里地塊
核心提示：這是廈門島內(nèi)時(shí)隔近一年的首場(chǎng)土拍，也是最近六年的第三場(chǎng)土拍。三場(chǎng)土拍中，建發(fā)拿下其中一宗，剩余兩宗均被中駿收入囊中。
廈門島內(nèi)每一次推地，都會(huì)引發(fā)一場(chǎng)爭(zhēng)奪戰(zhàn)。
11月19日，中駿以總價(jià)59.4億元擊敗建發(fā)、珠海華發(fā)、泉州東海、無(wú)錫好瑞、融僑、正榮、大名城、平安、匯成、聯(lián)發(fā)、金茂、旭輝等12家房企，競(jìng)得廈門島內(nèi)湖里2019P01地塊，成交樓面價(jià)4.51萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率30.12%。
這是廈門島內(nèi)時(shí)隔近一年的首場(chǎng)土拍，也是最近六年的第三場(chǎng)土拍。三場(chǎng)土拍中，建發(fā)拿下其中一宗，剩余兩宗均被中駿收入囊中。
此次出讓地塊為島內(nèi)枋湖2019P01地塊，位于湖里區(qū)06-07枋湖片區(qū)枋湖路與縱六路交叉口西南側(cè)A7，土地用途0701城鎮(zhèn)住宅用地（普通住宅）、0501零售商業(yè)用地（商業(yè)），地上總建筑面積為13.02萬(wàn)平方米，計(jì)價(jià)建筑面積13.17萬(wàn)平方米。
59.4億元的成交價(jià)以及4.51萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)，刷新了建發(fā)在島內(nèi)創(chuàng)下的57億元的總價(jià)紀(jì)錄，同時(shí)也刷新了去年12月中駿創(chuàng)下的單價(jià)紀(jì)錄。
島內(nèi)島外
一年前的9月和12月，建發(fā)和中駿以57億元、38.05億元分別競(jìng)得湖里薛嶺以及湖里枋湖的商住地。
其中，建發(fā)拿下的地塊為湖里薛嶺2018P02號(hào)地塊，位于成功大道與金山西路交叉口東北側(cè)，土地面積為6.18萬(wàn)平米，地上總建筑面積為15.41萬(wàn)平米。樓面價(jià)3.81萬(wàn)元/平方米，距離融僑2016年8月在翔安創(chuàng)下的3.83萬(wàn)元/平方米樓面價(jià)僅有毫厘之差。
不過，隨后中駿競(jìng)得的湖里枋湖2018P03號(hào)地塊，樓面價(jià)達(dá)到3.91萬(wàn)元/平方米。
一年時(shí)間過去，兩個(gè)項(xiàng)目相繼入市，案名分別為建發(fā)璽樾和中駿天宸。據(jù)媒體報(bào)道，建發(fā)璽樾的售價(jià)為6萬(wàn)元/平方米起，而中駿天宸平均6.9萬(wàn)元/平方米。
從2014年起，廈門島內(nèi)的思明區(qū)和湖里區(qū)均未再有宅地出讓，供應(yīng)短缺的情況也使得建發(fā)璽樾與中駿天宸項(xiàng)目熱銷。據(jù)了解，建發(fā)璽樾在開盤當(dāng)日去化87%，中駿天宸開盤推229套房源，去化195套，去化超66%。
西南財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院博士生導(dǎo)師劉璐指出，廈門全市面積1699.39平方公里，島內(nèi)面積只有158平方公里，僅占全市面積的9.3%。土地稀缺也導(dǎo)致島內(nèi)供需矛盾突出，新房供不應(yīng)求的情況可能長(zhǎng)期存在。
此次拿地，中駿一舉以59.4億元的成交價(jià)以及4.51萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)搶下地塊，也正是對(duì)于廈門島內(nèi)的信心體現(xiàn)。
“抄底”機(jī)會(huì)
資料顯示，此次拍出地塊為“后埔-枋湖舊村改造項(xiàng)目”，是建發(fā)房產(chǎn)全資子公司禾山公司受廈門市湖里區(qū)人民政府委托實(shí)施的土地一級(jí)開發(fā)項(xiàng)目。
雖然對(duì)于建發(fā)而言，光土地出讓的回報(bào)，便能貢獻(xiàn)以2018年度經(jīng)審計(jì)的“歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)”46.72億元為基數(shù)的20%以上歸母凈利，但從建發(fā)也參與到土拍過程中可看出，其對(duì)于該地塊也是有意。
于中駿而言，此次擊敗包括建發(fā)在內(nèi)的12家房企，可以理解為是另一次“抄底”。
接近中駿人士曾在今年8月表示，去年3.9萬(wàn)元/平方米樓面價(jià)拿地，算是抄到了底，開盤也賣到了6.9萬(wàn)元/平方米的價(jià)格。
彼時(shí)，上述人士表示：“廈門市場(chǎng)，今年上半年整體有一部分的回暖，特別是島內(nèi)稀缺的市場(chǎng)，中駿天宸項(xiàng)目一開盤，當(dāng)天兩個(gè)小時(shí)賣了25億元，今年估計(jì)能賣50到60億元?！?/span>
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體致電中駿天宸，該項(xiàng)目人士表示，目前一期已無(wú)剩下房源，將在近期推出二期項(xiàng)目，售價(jià)依然保持是目前的水平，但是暫無(wú)任何優(yōu)惠，只有全款能享受99折。
此次拿下的島內(nèi)枋湖2019P01地塊，與中駿天宸僅一街之隔。這也就意味著，雖然此次4.5萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)比去年拿下的貴了近6000元，但未來(lái)售價(jià)至少也能保證在6.9萬(wàn)元/平方米。
但上述人士的這種語(yǔ)境，是相對(duì)于其他開發(fā)商在島外樓面價(jià)都高達(dá)3萬(wàn)以上而言。有市場(chǎng)人士曾在2018年中駿首次拿下地塊時(shí)表示，算上各種成本，保本價(jià)基本在每平方米5.5萬(wàn)元至6萬(wàn)元。
至于此次拿地的考量，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體就此聯(lián)系中駿，但截至發(fā)稿，尚未獲得回復(fù)。
值得注意的是，由于上半年中駿新增27個(gè)項(xiàng)目，土地投資總額240.34億元，下半年土地投資并非中駿的主要任務(wù)。正如中駿主席兼行政總裁黃朝陽(yáng)在中期業(yè)績(jī)會(huì)上所言：“下半年的挑戰(zhàn)是在銷售，而不是投資?！?/span>
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從7月開始至今，中駿僅在青島、浙江麗水、南昌三地有所投資，投資總額僅33.1億元。因此，中駿此次奪地59.4億元的總價(jià)，已經(jīng)超過下半年土地投資總額。
但不可否認(rèn)的是，以6.9萬(wàn)元/平方米的售價(jià)和13.17萬(wàn)平方米的計(jì)價(jià)建筑面積簡(jiǎn)單計(jì)算，此次奪地，至少能為中駿提供90億元的貨值。
在中駿沖刺千億的道路上，這個(gè)項(xiàng)目顯然有著不一樣的地位。
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