解局 | 世茂大灣區(qū)“落腳點(diǎn)”與福晟“周一見(jiàn)”

    核心提示：在完成本次對(duì)福晟旗下項(xiàng)目的收購(gòu)后，大灣區(qū)在世茂架構(gòu)中的占比也將更進(jìn)一步。

    如果說(shuō)2020年頭十天里除了各房企的業(yè)績(jī)高低外，什么事最惹人注目，那無(wú)疑要數(shù)世茂與福晟之間的收并購(gòu)案了。

    1月10日市場(chǎng)消息，世茂集團(tuán)與福晟集團(tuán)舉行了戰(zhàn)略合作簽約儀式。而早前就有媒體報(bào)道，世茂與福晟高層12月16日在上海進(jìn)行了洽談，世茂對(duì)擬收購(gòu)的福晟資產(chǎn)包選定了部分項(xiàng)目，所涉項(xiàng)目74個(gè)。

    也有最新說(shuō)法稱(chēng)，世茂、福晟雙方簽約項(xiàng)目的數(shù)量已由此前市場(chǎng)傳言的74個(gè)上升至87個(gè)，具體金額未定。

    雖然說(shuō)法不一，但對(duì)于這場(chǎng)多年未遇的“大并購(gòu)”，市場(chǎng)各方顯然都給足了反應(yīng)。觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體多方求證，相關(guān)企業(yè)人士均未透露具體細(xì)節(jié)，而其中一位則表示“我們也在等待官方消息”，言語(yǔ)間并未作出否認(rèn)。

    最新消息是，世茂計(jì)劃于下周一召開(kāi)媒體發(fā)布會(huì)，披露此事的相關(guān)內(nèi)容。如此看來(lái)，這場(chǎng)從年前發(fā)酵到了年后的交易即將塵埃落定。

    關(guān)于具體收購(gòu)細(xì)節(jié)坊間眾說(shuō)紛紜，一旦交易落定，于世茂而言固然是沿襲了其前兩年的并購(gòu)習(xí)慣，但對(duì)福晟而言，這無(wú)疑是一樁難言悲喜的買(mǎi)賣(mài)。

    收購(gòu)對(duì)于福晟并不陌生。事實(shí)上，福晟曾經(jīng)創(chuàng)下過(guò)兩年多時(shí)間并購(gòu)超過(guò)70個(gè)項(xiàng)目的“戰(zhàn)績(jī)”，比今日之世茂也不遑多讓。不過(guò)，世事難預(yù)料，曾經(jīng)的“受讓方”卻成為了如今的“被收購(gòu)者”。 

    時(shí)間倒回2015年，彼時(shí)的福晟對(duì)于規(guī)模追趕和版圖擴(kuò)張頗有野心，為此還組成了一支名為“飛虎隊(duì)”的團(tuán)隊(duì)，專(zhuān)司拿地一職。

    基于這一發(fā)展理念，福晟的土地儲(chǔ)備迅速擴(kuò)大。據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，該團(tuán)隊(duì)成立兩年的時(shí)間里，福晟依靠并購(gòu)拿下72個(gè)項(xiàng)目，總土地面積約1680萬(wàn)平方米，總建筑面積約3800萬(wàn)平方米，總貨值約6500億元。

    其中，深圳區(qū)域項(xiàng)目貨值超過(guò)3000億元，鄭州區(qū)域的土地面積則約達(dá)1.62萬(wàn)畝。

    加速拿地之后，銷(xiāo)售的大幅增長(zhǎng)也隨之而來(lái)。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)研究院發(fā)布的房企年度銷(xiāo)售排行榜顯示，福晟集團(tuán)2016年時(shí)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售226億元，位列房企排行第69名。按照房企正常周期，到了2017年收獲期時(shí)，福晟集團(tuán)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?yōu)?18.3億元，排名躍升到了第45位。

    嘗到了甜頭的福晟甚至提出了“十年8000億”的銷(xiāo)售目標(biāo)。但硬幣總有兩面，高增長(zhǎng)的背后往往暗藏著一些不穩(wěn)定因素。

    相關(guān)資料顯示，福晟集團(tuán)負(fù)債總額從2016年末的300多億元，漲至2019中報(bào)的 741.34億元。其中，短期債務(wù)為443.47億元，占總債務(wù)比例為59.82%。而同期貨幣資金僅為 72.91億元。

    一次兌付風(fēng)波之后，破產(chǎn)、裁員、股權(quán)凍結(jié)等負(fù)面消息陸續(xù)傳出。雖然福晟集團(tuán)曾對(duì)此公開(kāi)澄清，但沒(méi)過(guò)多久，便出現(xiàn)了子公司股權(quán)被凍結(jié)的情況。

    幾年過(guò)去，曾經(jīng)對(duì)自己擴(kuò)張速度賴(lài)以為傲的福晟，走到了賣(mài)項(xiàng)目回血的時(shí)候。而出讓體量如此龐大的資產(chǎn)包之后，或許福晟也能夠緩上一口氣。

    據(jù)熟悉福晟的消息人士指，早在12月份時(shí)，福晟集團(tuán)與世茂定下了合作的方向，包括東方資產(chǎn)管理有限公司在內(nèi)的三家股權(quán)分配為世茂、東方資產(chǎn)、福晟按4:3:3的股權(quán)比例。

    該消息人士續(xù)指，世茂不會(huì)去并購(gòu)福晟集團(tuán)的股份，只是項(xiàng)目的合作。他表示，合作之后，項(xiàng)目將由世茂負(fù)責(zé)操盤(pán)。

    事實(shí)上，在世茂和福晟的合作中還隱藏了“第三主角”——世茂海峽。據(jù)消息，世茂此次收購(gòu)福晟的項(xiàng)目多集中于粵港澳大灣區(qū)，在此其中，世茂海峽發(fā)展公司擔(dān)任了主導(dǎo)角色。而世茂方面也證實(shí)了這一說(shuō)法，表示“世茂海峽是本次的簽約主體”。

    事實(shí)上，世茂在2019年收購(gòu)泰禾、粵泰、明發(fā)股份等企業(yè)的項(xiàng)目時(shí)，就已經(jīng)多是交由世茂海峽主導(dǎo)。本次體量如此龐大的收并購(gòu)，對(duì)于業(yè)績(jī)已經(jīng)接近千億的世茂海峽而言或許是一個(gè)機(jī)會(huì)，對(duì)于剛剛“重返前十”的世茂而言，同樣是一個(gè)機(jī)會(huì)。

    隨著世茂的發(fā)展節(jié)奏，世茂海峽在2018年也開(kāi)始逐漸成為母公司的主要收購(gòu)“渠道”。公開(kāi)資料顯示，世茂海峽2018年共新增了58個(gè)項(xiàng)目，其中9成以上項(xiàng)目是以合作或收購(gòu)獲得，而2019年里同樣有大部分的項(xiàng)目是交到了世茂海峽手上。

    世茂房地產(chǎn)2019年中期業(yè)績(jī)報(bào)告披露，其在大灣區(qū)的可售貨值已經(jīng)超過(guò)3000億元，按總權(quán)益前土儲(chǔ)貨值10500億計(jì)算，世茂在大灣區(qū)的土地儲(chǔ)備占比已經(jīng)接近30%。

    大灣區(qū)儼然成為了世茂奔跑中除長(zhǎng)三角外的“第二落腳點(diǎn)”。在完成本次對(duì)福晟旗下項(xiàng)目的收購(gòu)后，大灣區(qū)在世茂架構(gòu)中的占比也將更進(jìn)一步。

    不過(guò)，究竟這筆交易能夠給世茂帶來(lái)多大的影響，或許還要等到下周一的官方發(fā)布后之后才能進(jìn)一步揭曉。


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