大灣區(qū)舊改發(fā)力 佳兆業(yè)74億摘牌廣州白云小坪村舊改

核心提示：昨日，佳兆業(yè)以74億摘牌穗白云小坪村舊改，復(fù)建區(qū)計容建筑面積達到80.86萬㎡。廣州舊改數(shù)量的擴大，實際上源于佳兆業(yè)在舊改板塊上的加碼。

　佳兆業(yè)（專題閱讀）（相關(guān)干貨）歸來的這一年半里，在資本市場的風(fēng)頭明顯蓋過了房地產(chǎn)。與浙民投對醫(yī)藥公司振興生化的控制權(quán)之爭反轉(zhuǎn)戲第二天，以74.26億元競得廣州百萬平方米的舊改項目，似乎顯得有些“不足掛齒”。

　　12月19日，廣州公共資源交易中心經(jīng)歷了一場遲緩又漫長的競拍，一個小時三輪報價后，由佳兆業(yè)集團100%控股的廣東佳盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，以74.26億元的出價和額外建設(shè)600平方米的小坪村提留面積，成為小坪村城中村改造的合作企業(yè)。

　　小坪村地處廣州白云區(qū)，東邊是被規(guī)劃為廣州城市副中心的白云新城。這個城改項目的體量不小，復(fù)建區(qū)的計容建筑面積達到80.86萬平方米；作為招商條件，競得人還需為小坪村承擔(dān)5.75萬平方米住宅物業(yè)的建設(shè)，外加上述600平方米住宅物業(yè)。

　　合計86.67萬平方米的總計容建筑面積，是佳兆業(yè)集團5個月前簽下的廣州海珠區(qū)南天舊改項目2.7倍，74.26億元將作為小坪村最低改造成本進行投入。

　　佳兆業(yè)成功復(fù)牌這一年半時間里，外界對它的印象多是在資本市場上忙著“搶收”，而非在房地產(chǎn)市場的作為。實際上，不止小坪村城改和南天舊改，佳兆業(yè)在“老本行”舊改市場上仍在不斷增收。

　　與復(fù)牌前后進行對比，截至2018年6月30日，佳兆業(yè)舊改項目占地面積達到2680萬平方米，較復(fù)牌前的2016年12月31日多了一倍有余。

　　白云強勢落子

　　舊改不像招拍掛，推進往往是低調(diào)進行，加之近一年半佳兆業(yè)在資本市場的風(fēng)頭蓋過了房地產(chǎn)，土地擴展上顯得頗為低調(diào)。

　　資料顯示，廣州市白云區(qū)小坪村城中村改造項目總建筑面積共計110.22萬平方米，其中改造規(guī)劃拆除現(xiàn)狀建筑面積110萬平方米，保留建筑面積共0.22萬平方米的白云區(qū)登記保護文物單位；改造范圍規(guī)劃總用地面積94.35公頃，凈用地54.49公頃，規(guī)劃計算容積率總建筑面積167.96萬平方米。

　　54.49公頃的凈用地面積包含22.75公頃的復(fù)建安置區(qū)凈用地（計容建筑面積80.86萬平方米）、15.37公頃的融資區(qū)凈用地（計容建筑面積46.49萬平方米）和15.02公頃的政府統(tǒng)籌住宅凈用地（計容建筑面積40.03萬平方米）。

　　值得一提的是，80.86萬平方米復(fù)建安置區(qū)含有復(fù)建住宅凈用地計容建筑面積30.15萬平方米（含公建配套2.51萬平方米）、復(fù)建村集體物業(yè)凈用地計容建筑面積50.41萬平方米、遷建及保留歷史建筑凈用地計容建筑面積則為0.3萬平方米。

　　佳兆業(yè)除了在復(fù)建安置區(qū)內(nèi)建設(shè)80.86萬平方米物業(yè)，還包括從政府統(tǒng)籌住宅中為小坪村建設(shè)提留的5.81 萬平方米住宅物業(yè)（以解決村民回遷安置面積缺口）。

　　不止小坪村項目，今年下半年，佳兆業(yè)更加頻繁布局廣州舊改市場。

　　截至目前，佳兆業(yè)下半年在廣州至少獲取了三個項目，于年中獲取的兩個項目均位于廣州老城區(qū)海珠區(qū)，分別是石溪村城中村改造項目和南天酒店用品批發(fā)市場升級改造項目，前者總計容建筑面積約153.6萬平米，后者則為31.6萬平方米。

　　據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體統(tǒng)計，截至2016年12月31日，佳兆業(yè)擁有的1300萬平方米舊改項目中，深圳有860萬平方米，占比高達66.15%；余下的34.85%分布在珠海、廣州、上海等城市，合計440萬平方米。

　　僅僅一年半，單單廣州舊改項目的占地面積已飆升——截至2018年6月30日，佳兆業(yè)于廣州的舊改項目占地面積達到580萬平方米，占全部舊改的21.7%。

　　大灣區(qū)舊改發(fā)力

　　廣州舊改數(shù)量的擴大，實際上源于佳兆業(yè)在舊改板塊上的加碼。但在過往一年半時間里，外界對它的印象多是在資本市場上忙著“搶收”。

　　按照時間來劃分，遠有收購南太地產(chǎn)、美加醫(yī)學(xué)、明家聯(lián)合等，近有分拆物業(yè)平臺在港交所主板上市，最新的則是振興生化股權(quán)之爭再生枝節(jié)。

　　這一系列的舉措，使得佳兆業(yè)的業(yè)務(wù)范圍由房地產(chǎn)行業(yè)橫跨至場館運營、足球、健康醫(yī)療、文旅、航運、物業(yè)管理等諸多業(yè)務(wù)。

　　佳兆業(yè)集團主席郭英成對多元化的邏輯解釋是“提升綜合運營能力和抗風(fēng)險能力，更好地為房地產(chǎn)主業(yè)服務(wù)”。公司在2018年年報中也強調(diào)，此舉既能“擴拓房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的運營范疇，帶來新的利潤增長點，又可以增強集團獲取土地資源的核心競爭力”。

　　由于舊改項目的獲取更具隱匿性，佳兆業(yè)于招拍掛市場鮮少露面，加之郭英成在資本市場高調(diào)弄潮，也難怪乎今年年中的業(yè)績會上，會有媒體對2017年佳兆業(yè)土地投資金額超過130億產(chǎn)生疑惑。

　　“我們在公開市場肯定會競爭，但在舊改方面，在一級開發(fā)這一塊我希望能夠貢獻更多的土地。”郭英成當(dāng)時回應(yīng)：“今年我們也會特別在粵港澳大灣區(qū)拿地、增加土地，特別是新進入的城市會增加一些土地?！?/p>

　　復(fù)牌前截至2016年12月31日，佳兆業(yè)的土地儲備面積為2100萬平方米，擁有未納入土地儲備的舊改項目占地面積達1300萬平方米；復(fù)牌后截至2018年6月30日，佳兆業(yè)的土地儲備面積小幅增長至2200萬平方米，舊改項目的占地面積則翻倍達到2680萬平方米。

　　除了在舊改項目的獲取上較過去更為進取，近一年半佳兆業(yè)也不斷擴大舊改的城市范圍。

　　截至2018年6月30日，佳兆業(yè)于深圳擁有的舊改項目占地面積980萬平方米，占比達到36.7%；中山700萬平方米，占比為26%；廣州為580萬平方米，占比21.7%；惠州為340萬平方米，占比12.8%；珠海、東莞、佛山則合計60萬平方米，比例為2.2%；廣東省以外則僅有上海一座城市，占地面積10萬平方米，占比為0.6%。

　　至于舊改項目對土地儲備的貢獻方面，今年3月份郭英成曾透露，今年佳兆業(yè)舊改項目的推進和土地釋放主要集中在廣深兩地，加上上海，預(yù)計三地可提供超過80萬平方米占地面積的舊改用地；全國范圍則可供地近90萬平方米，帶來將近430億元的貨值貢獻。

　　截至2018年6月30日，佳兆業(yè)擁有的2200萬平方米土儲面積中，310.2萬平方米來自于舊改項目，占總土儲比例達到14%。