萬科的非典型4月：銷售環(huán)比同比均降與發(fā)力土拍拿地

   核心提示：如果說銷售額的同比下降是受到了去年同期去庫存的影響——2019年4月萬科銷售額是年內(nèi)次高水平，那均價的下降則表明，萬科也不可避免受到了疫情的波及。

   5月6日，萬科選擇與去年一樣的時間公布了2020年前4個月的經(jīng)營數(shù)據(jù)。

   據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體新媒體了解，萬科在首4月累計實現(xiàn)合同銷售金額1858.3億元，同比減少11.35%；合同銷售面積1188.6萬平方米，同比減少8.2%；銷售均價約1.56萬元/平方米，去年同期為1.62萬元/平方米。

   萬科在前四個月的成績并不如大力促銷的中國恒大那樣出色，后者在首四月實現(xiàn)19.4%的同比增長；但萬科也沒有如同期合同銷售下降19.7%的融創(chuàng)，所受到的疫情影響那么大。

   橫向對比前幾位已經(jīng)公布成績單的房企，萬科保持了自己穩(wěn)定的基因，僅下降一成的成績單在不少投資者看來已實屬不易。

   不過，萬科在4月單月的成績卻似乎走入了另一條軌道。

   在4月內(nèi)，萬科實現(xiàn)合同銷售金額479.5億元，同比減少20.3%，環(huán)比減少12.72%；合同銷售面積303.8萬平方米，同比減少17.9%，環(huán)比減少19.8%；銷售均價約為1.58萬元/平方米，去年同期為1.62萬元/平方米。

   以開年以來融創(chuàng)、碧桂園的銷售走勢為例，融創(chuàng)在1-4月份分別實現(xiàn)186.3億元、122.1億元、309.2億元、337.6億元，碧桂園單月權益銷售額則分別為329.2億元，209.2億元、470.4億元、490.0億元。兩者于開年受到疫情嚴重影響的情況下在2月份走低，從3月份到4月份持續(xù)回暖到正常的節(jié)奏。

   萬科的節(jié)奏卻是開年強勢達到549億元，在2月份降至冰點的280億元，3月份銷售成績單出來讓人眼前一亮的549億元，但四月份又重新下降至479.5億，整體的走勢恍如一張心電圖。

   原本該是房地產(chǎn)重新回暖的4月份，售樓處重新開啟、建筑工地開工，萬科卻遭遇了業(yè)績滑坡。如果說銷售額的同比下降是受到了去年同期去庫存的影響——2019年4月萬科銷售額是年內(nèi)次高水平，那均價的下降則表明，萬科也不可避免受到了疫情的波及。

   觀點地產(chǎn)新媒體對比，在前三強中，4月份碧桂園權益銷售均價同比下降10.5%左右，恒大的銷售均價同比也下降約13%。分析指，疫情影響下房企的銷售工作受到一定阻礙，在此情況下部分企業(yè)會采取打折促銷等方式加速回款。

   萬科在項目的現(xiàn)金流回款上也將迎來一個好消息，當初入股的融信上海靜安地王項目終于開啟了認籌。

   目前，該項目命名為融信萬科中興路一號項目，于4月30日首批將推出229套房源，戶型面積從50平米至210平米，主力戶型為100平米的兩房，銷售均價約12.98萬元/平方米。

   最初，這宗項目在2016年由融信在2016年以總價110.1億元，樓面價10.03萬元/平方米奪得，萬科后續(xù)入股操盤，占項目49%股權。

   這個項目由于地王的名號，一直承受著比較大的壓力，此番以近13萬元/平方米入市，雖然已是區(qū)域內(nèi)的最高價格，但距離獲利的可能性仍然較小，還有近4年的時間與金錢成本。不過，萬科與融信能夠將手上的地王成功解套亦算不錯。

   萬科的這個非典型4月中，不久前業(yè)績會還喊著“現(xiàn)金為王、手有余糧”的郁亮，在這個拿地窗口也揮舞著支票強勢進入了各地競爭激烈的土地市場。

   據(jù)公告披露，萬科4月內(nèi)共新增10個項目，分別位于長沙、柳州、惠州、蕪湖、南通、青島、西安、大理等二三線城市?？倷嘁娴貎r35.22億元，合計占地面積89.5萬平方米，合計計容建筑面積234.4萬平方米，萬科權益建筑面積123.3萬平方米。

   值得注意的是，萬科在4月末參與了兩場重磅土拍獲取的土地并未計入公告中。

   4月27日，萬科四年來首度聯(lián)手大股東深圳地鐵，以51.8億元（加地上建筑物轉讓款7.96億元）奪得了佛山南海三山新城香港城地塊，溢價率12.68%。

   據(jù)悉，項目總占地面積17.81萬平方米，地塊可建住宅計容建面為33.6萬平方米。有了深鐵的支持后，這宗大體量項目預計將建成TOD項目。

   4月30日，萬科經(jīng)過113輪競價以43.5億奪得南京建鄴區(qū)河西南部宅地，樓面價40195元/平方米，溢價率34.67%。地塊出讓面積約4.5萬平方米，綜合容積率2.4，建筑面積10.82萬平方米。

   月末連續(xù)大手筆補倉在過往并不常見，秉承著不拿“貴價地”的萬科所競得的兩宗地塊都不便宜，急于補倉的萬科也不得不加入這原本就炙手可熱的土拍中。


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