恒隆90億港元資產(chǎn)標(biāo)售背后：資產(chǎn)優(yōu)化與股價守衛(wèi)

    核心提示：恒隆繼續(xù)“瘦身”，或出售位于佐敦、長沙灣等的四項非住宅物業(yè)，總市值約90億港元。恒隆這個舉動，不僅是資產(chǎn)的剝離與優(yōu)化，更是守衛(wèi)股價。

    "過去六年，我們經(jīng)歷的重重難關(guān)就好比一場'完美風(fēng)暴'。"2017年，陳啟宗（專題閱讀）在自己親寫的《致股東函》如此形容恒?。▽ｎ}閱讀）過去六年（2011-2016）的表現(xiàn)。

　　《完美風(fēng)暴》是一部電影，講述一艘捕魚船在大西洋上遭遇百年罕見的風(fēng)暴，船員們在船長比利的帶領(lǐng)下與風(fēng)暴搏斗的故事。

　　陳啟宗用這一電影比喻恒隆的過往。一方面，過去六年恒隆經(jīng)歷了零售業(yè)的經(jīng)濟(jì)低潮，六年間恒隆地產(chǎn)租金漲幅小，五年間租金的復(fù)合增長率為6.99％。另一方面，過去六年恒隆也采取了策略去與這大風(fēng)大浪搏斗。

　　在陳啟宗看來，恒隆在逆市中能夠穩(wěn)當(dāng)體面地生存下來，與它的資產(chǎn)組合優(yōu)化之道相關(guān)。

　　背后的竅門簡單但有效：把好的留下來，把差的賣出去。2012年，恒隆大幅出售旗下非核心投資物業(yè)以及住宅物業(yè)，2017年，恒隆以總價約28億港元出售香港3個非核心區(qū)域商業(yè)物業(yè)，折價近三成。

　　恒隆一直沒有停止"瘦身"。2019年開春伊始，再傳消息，恒隆地產(chǎn)計劃出售旗下位于佐敦、長沙灣等區(qū)域的四項物業(yè)，這一次，資產(chǎn)總市值約90億港元。

　　近百億資產(chǎn)的背后，是簡單的資產(chǎn)剝離與優(yōu)化，然而更深一步，或者是關(guān)于股價的守護(hù)。

　　90億資產(chǎn)標(biāo)售

　　港媒2月18日報道，恒隆地產(chǎn)已委托測量師行，計劃出售旗下四項物業(yè)，總市值約90億港元。

　　據(jù)悉，這四項標(biāo)售物業(yè)包括兩處長沙灣工廈、一處佐敦商廈及一處旺角停車場。其中，總市值最高的是一處位于長沙灣的工廈--永康街9號全幢物業(yè)，市值約40億港元，該物業(yè)已有20余年歷史，自1996年落成，樓高35層，總樓面37.91萬平方呎，出租情況理想。

　　值得注意的是，此次出售的佐敦恒福商業(yè)中心全幢并不是第一次招標(biāo)。最早于2017年年初，恒隆委托測量師行標(biāo)售香港佐敦恒福商業(yè)中心全幢商廈，意向價約25億港元，平均呎價約3.6萬港元，將于2018年1月截標(biāo)。

　　該物業(yè)位于佐敦彌敦道，屬佐敦區(qū)核心地段，地盤面積約6200平方呎，樓高14層，地下及地庫設(shè)多個鋪位，現(xiàn)由手提電話配件、西餅店等租用，1-3樓為餐廳，4-14樓為寫字樓。

　　彼時，因該棟商廈出租率理想，且該年全幢商廈承接力理想，市場預(yù)計該項目獲本地及外資基金洽購。

　　但直至現(xiàn)在，項目仍未覓得接盤者。對于是否是定價過高的緣故，萊坊執(zhí)行董事、估價及咨詢部主管林浩文對觀點地產(chǎn)新媒體稱，香港許多業(yè)主都會把價錢定的較高，然后慢慢賣。

　　"對很多香港大型的開發(fā)商來說，他們沒有一個固定的時間表，規(guī)定說今年一定要把一樣資產(chǎn)賣掉，他們永遠(yuǎn)是看出價好不好，如果好的話才賣。"

　　此外，出售的還有另外一處位于長沙灣荔枝角道822號的工廈，樓高11層，總樓面約9.42萬平方呎，地盤面積約1.42萬平方呎，可重建成工廈及商廈，可提供14.6萬平方呎，估值超10億港元；以及一處停車場，位于旺角廣東道1112號，屬多層停車場，提供1000個車位，市值達(dá)15億港元。

　　該消息還指出，對于此次四項非住宅物業(yè)的出售，恒隆地產(chǎn)更傾向于由單一買家承接所有物業(yè)。也就是說，接盤買家或許需要擲大手筆把全部標(biāo)售物業(yè)打包帶走。

　　恒隆出售非核心資產(chǎn)的戰(zhàn)線拉得很長。

　　最早于2012年，陳啟宗在恒隆中期業(yè)績會上表示，現(xiàn)時市場情況穩(wěn)定，是時候考慮出售部分香港非核心業(yè)務(wù)；當(dāng)年，恒隆在香港出售兩項非核心業(yè)務(wù)，即葵涌的紅A中心及銅鑼灣的栢景臺商舖和停車位，共為其帶來溢利2.2億港元。

　　在2017年，恒隆以總價近28億港元出售何文田君逸山商場，長沙灣碧海藍(lán)天商場和香港荃灣灣景花園商場，而此前，這三個物業(yè)計劃推售時總估值達(dá)40億港元，相當(dāng)于折讓30%。

　　對于此時恒隆再出手，意將估值近90億港元資產(chǎn)進(jìn)行出售的動作，林浩文表示，時下香港資產(chǎn)價格處于高位，對業(yè)主來說現(xiàn)在是一個好的出售時間點。

　　林浩文進(jìn)一步表示，隨著日前中美關(guān)系緩和及股市回暖的因素，開年以來市場的氛圍已有好轉(zhuǎn)。對于90億港元的資產(chǎn)估值，其表示與市場價格差不多，通常成交價會比開價低一點，但不會相差太多。

　　更為重要的是，把錢回籠之后會做什么？"這些資產(chǎn)對恒隆而言并不是很重要的資產(chǎn)，資產(chǎn)回報也不高；現(xiàn)在在一個不錯的出售時機(jī)，可以趁早將其賣掉，變現(xiàn)成資金轉(zhuǎn)移到其他投資，對資產(chǎn)做優(yōu)化。"林浩文表示。

　　將非核心資產(chǎn)剝離，轉(zhuǎn)而對旗下資產(chǎn)進(jìn)行優(yōu)化，這是恒隆正在進(jìn)行的商業(yè)邏輯。

　　資產(chǎn)秘密與股價守衛(wèi)

　　對于恒隆而言，一邊將香港的非核心資產(chǎn)轉(zhuǎn)手出售，另一邊也在斥資將旗下的優(yōu)質(zhì)物業(yè)進(jìn)行升級。這背后的資產(chǎn)秘密，便是對旗下資產(chǎn)進(jìn)行組合、優(yōu)化、升級，以獲得收益增長和市值提升。

　　陳啟宗不止一次在公開場合有類似這樣的表示"當(dāng)世道不好，品牌商戶不得不縮減同一個城市的門店數(shù)量的時候，他一定會選擇留下最好位置、最好商場的那一兩個。"

　　這個商業(yè)功課的竅門，或許是從同樣從事商業(yè)地產(chǎn)的澳大利亞西田集團(tuán)那里學(xué)來的。2013年，西田是世界上擁有購物中心數(shù)量最多的企業(yè)；之后，西田發(fā)現(xiàn)規(guī)模不意味著效益；2015年西田開始將品牌購物中心數(shù)量銳減到87個，但市值卻上升到700億美元；并將分拆而來的資金用以強(qiáng)化澳新本土購物中心核心資產(chǎn)價值。

　　在市場飽和以及商業(yè)寒冬的大環(huán)境下，恒隆也像西田一樣開啟資產(chǎn)升級計劃。觀點地產(chǎn)新媒體了解，自2012年起，恒隆地產(chǎn)便分階段投入逾20億港元，改善及翻新香港及上海項目，其中香港項目占4億港元，其余則用于上海兩個大型廣場。

　　恒隆地產(chǎn)董事陳家岳曾透露，整個資產(chǎn)優(yōu)化工程完成后可為公司帶來平均約30%的資金收入增長，回本期平均為3年。

　　其中，上海恒隆廣場的優(yōu)化工程從2015年開始，于2017年9月，一場盛大派對宣告著上海恒隆廣場結(jié)束了耗時兩年的翻新優(yōu)化工程。改造之后，恒隆廣場更加突出頂級奢侈品牌資源優(yōu)勢，同時翻新內(nèi)部空間，實現(xiàn)部分樓層功能轉(zhuǎn)換。

　　因為翻新工程，上海恒隆廣場的租金收入一度受影響，但其在2017年年報中已實現(xiàn)逆轉(zhuǎn)：總收入增加8%至14.09億元人民幣；商場的零售額按年大幅增長26%；租金收入增幅達(dá)22%；商場出租率由提升至96%。

　　而據(jù)2018年年報數(shù)據(jù)，上海恒隆廣場的總收入上升10%至15.54億元，且商場近乎全部租出。

　　此外，港匯恒隆廣場也自2017年1月展開三年期大型優(yōu)化計劃，"港匯的動作更大"陳啟宗曾說道。整個計劃包括新增商場全新主入口、連接地鐵九號線的全新地下通道等等，工程將分階段進(jìn)行直至2019年年中，其中部分受影響區(qū)域已自2018年年中起分階段重新開業(yè)。

　　在香港市場，恒隆的商場物業(yè)也都在進(jìn)行資產(chǎn)優(yōu)化。其中，因租戶優(yōu)化等原因，位于港島東的康怡廣場租金收入上升9%；位于九龍東的淘大商場同樣進(jìn)行大規(guī)模的租戶組合重整，促使該商場租金收入提升4%。

　　此外，山頂廣場已進(jìn)入為期3年的翻新優(yōu)化工程，計劃于2019年全面完工。

　　將旗下資產(chǎn)作為一個組合，恒隆一直在對這個資產(chǎn)包進(jìn)行優(yōu)化升級，撇除收益低的非核心資產(chǎn)，升級收益高的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。而恒隆的資產(chǎn)表現(xiàn)，也一定程度上影響上市公司的股價。

　　換句話說，諸如此類的資產(chǎn)出售、升級動作，可以看作是對恒隆股價的"加力"。最近幾年，恒隆的股價表現(xiàn)并不太理想，大幅跑輸恒指，前復(fù)權(quán)后恒隆地產(chǎn)股價更是由28.36港元下跌至18.04港元左右，6年跌幅近40％，去年股價跌21%。

　　對于恒隆的股價表現(xiàn)，林浩文指出，恒隆在住宅開發(fā)商已基本沒什么項目，所以大部分收入都在香港、內(nèi)地一些收租性的物業(yè)項目；反之，如果這些物業(yè)的出租率沒那么高、租金增長沒有之前那么高，股票方面對于投資者來說吸引性就會減弱。

　　林浩文進(jìn)一步指出，恒隆在國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)項目，除了上海以外，在沈陽等一些二線城市布局的購物中心具有一定的業(yè)績和租金壓力，比較來看，整體的收益增長率并沒有其他的開發(fā)商那么好。所以，有意地通過變賣非核心資產(chǎn)升級現(xiàn)有資產(chǎn)，進(jìn)而去升級開發(fā)旗下其他優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，可以讓旗下整個資產(chǎn)包表現(xiàn)更優(yōu)質(zhì)，從而拉動股價。

　　觀點地產(chǎn)新媒體了解，恒隆地產(chǎn)圍繞著"一超多強(qiáng)"的概念，在開拓上海之后又相繼開拓了濟(jì)南、沈陽、無錫、天津、大連等二三線城市。但據(jù)2017年數(shù)據(jù)顯示，8座恒隆廣場中有一半營收相較2016年出現(xiàn)下滑，大連恒隆廣場開業(yè)兩年僅7成租出率。

　　有人指出，恒隆的"上海依賴癥"稍顯明顯，因恒隆內(nèi)地商場部分66%的租金收入都由上海項目貢獻(xiàn)。而沈陽市府恒隆廣場、無錫恒隆廣場便一直是"重點關(guān)注對象"。

　　不過，近兩年恒隆也在對內(nèi)地八座恒隆廣場進(jìn)行轉(zhuǎn)型升級。據(jù)2018年年報，恒隆內(nèi)地八個商場的收入增加3%至27.55億元，倘撇除港匯恒隆廣場翻新期間的影響則上升6%。

　　在麥格理的一份報告稱，恒隆地產(chǎn)短期催化劑具吸引力，包括上海港匯恒隆廣場完成翻新，帶動2019年收入增長13%；此外，出售香港非核心資產(chǎn)可帶來顯著收益。

　　而針對此次出售香港事項，摩根士丹利發(fā)表研究報告稱，若真的如消息所言，潛在的收益率為2%左右，出售收益或45億元以上；賬面價值理應(yīng)增加3%。更重要的是，凈負(fù)債率或會由10.4%下跌至4.3%。