前兩月房企融資規(guī)模同比翻倍 主要方向還是“借新還舊”

    核心提示：截至2月22日，2019年以來房企境內發(fā)債規(guī)模增97%達928.4億元，地產債發(fā)行數量增72%達136只。整體來看，近期房企融資的主要方向是借新還舊。

    自2018年年底以來，房企融資（專題閱讀）環(huán)境持續(xù)改善，成本也有所降低，房企抓緊這一戰(zhàn)略機遇加速融資。2019年以來，房企境內外融資規(guī)模同比大幅提升。來自國金證券的統(tǒng)計數據顯示，截至2月22日，2019年以來房企境內發(fā)債規(guī)模已達928.4億元，地產債發(fā)行數量136只，分別比去年同期增加97.1%、72.1%。不過國金證券也指出，近兩個月的房企密集融資并不能認為是地產融資環(huán)境的整體放松，因為從用途來看，近期房企發(fā)行的債券多數用于償還舊債。

　　融資同比大幅增長

　　房企境內融資的高峰出現在今年1月份。Wind數據顯示，今年1月份，房企國內發(fā)債規(guī)模達800.91億元，創(chuàng)單月歷史新高，同比2018年同期增幅達160.29%。另一方面，中原地產研究中心統(tǒng)計數據顯示，一月房地產企業(yè)融資計劃出現井噴，公布的融資計劃總數90多起，合計金額超過2100億元，刷新最近一年多來的月度融資計劃新高。

　　房企海外發(fā)債融資也較為活躍。Wind數據顯示，截至2月28日，有30家內地房企在海外市場發(fā)行了42只債券，發(fā)行規(guī)模達到146.6億美元。其中，發(fā)行外幣債券進行融資的房企數量和債券數量均較去年同期大幅增長。

　　更多房企也在近期拋出海外融資方案。中原地產研究中心數據顯示，春節(jié)假期后，有超過25家房企發(fā)布境外債務融資方案，其中部分企業(yè)已經多次實施海外融資，比如禹洲國際，此外融創(chuàng)（專題閱讀）、旭輝、融信中國、佳兆業(yè)、龍光地產、華潤置地和華夏幸福等也均有密集融資。整體看，融資成本相比去年有所下調。

　　融資成本不一

　　盡管2019年以來房企發(fā)債總額大幅增加，但當期融資成本依然處于高位。克而瑞統(tǒng)計顯示，今年1月房企平均發(fā)債成本為6.98%，環(huán)比下降0.17個百分點。境外債融資成本維持高位，1月達到了7.86%，環(huán)比增加了0.32個百分點，這依然處于最近幾年來的較高水平，企業(yè)融資成本壓力仍在。

　　不同房企間融資成本也存在差距。中國金茂2月25日公告稱，其間接全資附屬公司金茂投資管理有限公司完成發(fā)行本金金額為人民幣18億元的公司債券，最終票面利率3.72%；萬科公告顯示，其2019年面向合格投資者公開發(fā)行住房租賃專項公司債券（第一期）的最終票面利率確定為3.65%。前述公司融資利率均低于當期短期銀行貸款利率。

　　另一些公司則要承受高額的融資利率。今年以來，融資成本最高的是當代置業(yè)的一筆美元境外優(yōu)先票據，票面利率高達15.5%。此外，明發(fā)集團、國瑞置業(yè)和景瑞控股三家房企發(fā)行的境外融資債券或優(yōu)先票據融資成本也較高，分別達到15%、13.5%和13%。

　　總體看，有國資背景的上市房企或者位于行業(yè)第一及第二梯隊的企業(yè)往往能夠在市場上以更低的成本獲得資金。例如，2月18日，龍湖公告擬發(fā)行22億元公司債，最高利率5.3%，整體仍處于較低的融資水平。海外融資方面，華潤置地、旭輝、世茂房地產、遠洋地產等企業(yè)融資成本均在8%以下，融資成本相對較低。

　　從目前房地產行業(yè)的現狀來看，融資成本高低或將成為決定未來行業(yè)企業(yè)排位的重要因素。華南某上市房企人士為記者算了一筆賬，一個100億元項目，若以項目利潤率15%左右來計算，一旦企業(yè)融資成本過高，項目利潤水平將受到很大影響?！霸谶@種情況下，能夠以低成本融資的房企無論在拿地、項目周轉方面具有更大的優(yōu)勢。”前述房企人士對記者表示。

　　到期債務規(guī)模大

　　近期房企融資的主要目的是償還債務及補充流動資金，整體來看，主要方向還是“借新還舊”，解決到期債務壓力。

　　Wind統(tǒng)計數據顯示，2018年房企發(fā)債規(guī)模遠高于2017年，但受債務到期量影響，同期凈融資規(guī)模僅為1580.03億元，較2017年降幅達19.29%，為2014年以來新低。數據顯示，未來五年，房企海內外合計債務到期規(guī)模達2.93萬億元，其中2019年到期規(guī)模6178億元。

　　海外方面，Wind數據統(tǒng)計顯示，2019年-2023年，房企海外債合計到期規(guī)模將達7944.81億元人民幣。其中，2019年房企海外債到期規(guī)模將達1529.66億元人民幣。

　　中原地產首席分析師張大偉表示，從今年前兩月的房地產銷售情況看，樓市銷售逐漸放緩，回款越來越難。部分房地產企業(yè)由于前期過度投資，對資金需求不斷上漲。而從融資難度看，最近大部分房企融資成本平穩(wěn)，雖然整體處于高位，但由于全社會資金成本的相對平穩(wěn)，房地產企業(yè)融資的成本并未大幅度上漲。龍頭企業(yè)反而能以更低的融資成本獲得資金，對于這些企業(yè)來說，通過大額融資明顯緩解了資金壓力。

　　張大偉進一步指出，2019年房地產市場進入調整期的預期非常強，在這種情況下，房企更加關注資金鏈的安全，拿地預計將更加謹慎。預計仍將有越來越多的房企正抓緊目前的窗口期加快融資，以應對未來的還債高峰期。