最大物業(yè)IPO 宋廣菊站臺與保利物業(yè)50倍高估值背后
核心提示：這只物業(yè)新股，會攪動物管行業(yè)什么呢？
最近的物管行業(yè)有些熱鬧，先有彩生活人事重組，二把手唐學(xué)斌任副董事長，后有萬科物業(yè)牽手戴德梁行，再次引發(fā)外界對它的上市猜想。
就在萬科物業(yè)活動現(xiàn)場，媒體詢問合資公司成立后，萬科物業(yè)能否達到千億市值時，首席執(zhí)行官朱保全打趣稱，保利物業(yè)馬上要上市了，要看保利的表現(xiàn)。
聽起來，保利物業(yè)或能為萬科物業(yè)尋路資本市場提供參考樣本。
12月19日，保利物業(yè)在港交所敲響了上市的銅鑼。如彼時碧桂園物業(yè)上市時楊國強現(xiàn)身站臺一般，保利發(fā)展董事長宋廣菊也出現(xiàn)在了敲鐘現(xiàn)場。
清亮的鑼聲落下后，眾人望向港股實時交易屏幕，保利物業(yè)上市首開43.8港元，比招股價35.1港元漲24.79%；截至收盤時，股價報45.35港元，成交37.43億股，市值241.87億港元，市盈率高達49.7倍。
當天在港交所敲鐘的還有另外一只內(nèi)房物業(yè)股時代鄰里，但卻是兩個不同走向。據(jù)悉，時代鄰里開盤即破發(fā)，報價4.89港元比招股價下跌5.05%。
首日大漲背后
保利物業(yè)上市首日高開24.79%，并不是沒有端倪。
根據(jù)招股書，基石投資者包括著名投資機構(gòu)高瓴資本、GIC、中交國際（香港）、國調(diào)基金，基石占比為30%。
其中，GIC為新加坡政府投資公司，是當今世界上規(guī)模最大、最成熟的PE投資者之一；高瓴資本則是張磊創(chuàng)辦的亞洲地區(qū)資管規(guī)模最大的投資基金之一，也是此前曾投資百度、騰訊、京東等企業(yè)。
而昨日12月18日公布的分配結(jié)果顯示，此次保利物業(yè)共發(fā)行1.33億股H股。其中香港公開發(fā)售股份獲大幅超額認購，合共認購38.6億股香港發(fā)售股份，相等于香港公開發(fā)售項下初步可供認購的合共1733.36萬股香港發(fā)售股份約222倍。
因此，啟動回撥機制使香港公開發(fā)售股份總數(shù)增至6533.36萬股股份，相當于全球發(fā)售項下初步可供認購的發(fā)售股份總數(shù)約49%；加上國際發(fā)售股份，最終預(yù)計共籌資45.79億港元，這已是目前上市中籌資額最大的物業(yè)股。
明星基石投資者、超購223倍、高估值……市場對這只物業(yè)新股的期待越來越高，而據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，實際在昨日上市前夕的暗盤交易中，保利物業(yè)的股價漲幅就已達到14.67%，最高見40.4港元。
為何保利物業(yè)受到資本市場如此熱烈的反應(yīng)？
有業(yè)內(nèi)對觀點地產(chǎn)新媒體表示，保利物業(yè)上市認購火爆與物業(yè)板塊整體受歡迎的情況分不開。相比于房地產(chǎn)開業(yè)企業(yè)，物管行業(yè)本身現(xiàn)金流好、輕資產(chǎn)擴張快、周期屬性弱等特征，成長性較高，所以也出現(xiàn)個別物業(yè)股的估值甚至高于房企母公司。
數(shù)據(jù)顯示，截至12月18日，恒生指數(shù)年初以來的整體漲幅僅7.7%，而板塊今年的整體漲幅卻高達88%，大幅跑贏恒生指數(shù)。其中，新城悅服務(wù)、永升生活服務(wù)、佳兆業(yè)美好、雅生活服務(wù)、中海物業(yè)、碧桂園服務(wù)等年初至今漲幅均超過100%，新城悅服務(wù)的漲幅更是高達195%。
但同時，也可以看到上市物業(yè)股之間的差異。在管規(guī)模、營收增速、盈利水平等，往往是打量物管公司的角度。
就規(guī)模而言，背靠著母公司保利發(fā)展幾乎相當于“贏在了起跑線”上。截至2019年6月30日，保利物業(yè)的在管面積為2.6億平方米，甚至超過碧桂園服務(wù)在管面積2.17億平方米；最新合約面積為4.55億平方米，次于碧桂園服務(wù)、彩生活等。
在管面積中，來自于保利發(fā)展提供的面積為1.12億平方米，占比為43.1%，這一體量本身已超過不超物業(yè)公司。但同時也可以看到，除了承接來自于母公司的業(yè)務(wù)，保利物業(yè)這幾年有意地進行外部拓展，第三方比例從2016年的91.9%降至如今的不足五成。
營收上，2016年至2018年保利物業(yè)總營收分別達25.6億元、32.4億元、42.29億元，同比增長為26.4%及30.5%；截至2019年上半年，營收為28.22億元，同比增幅達47.3%，處于行業(yè)高位。
盔甲與軟肋
如果說規(guī)模是它的盔甲的話，盈利水平則是新股保利物業(yè)的軟肋。
根據(jù)招股書顯示，保利物業(yè)2016至2018年凈利潤分別為1.49億元、2.25億元及3.36億元，截至2019年上半年為3.21億元，凈利率為11.4%，處于較低水平。
尤其是毛利方面，2016至2018年保利物業(yè)毛利分別為4.28億元、5.8億元、8.51億元，截至2019年上半年為6.67億元。
按此計算，近三年及今年上半年，保利物業(yè)毛利率分別為16.7%、17.9%、20.1%及23.6%。有數(shù)據(jù)顯示，2018年在港上市物業(yè)管理公司的平均毛利率為37.84%，如碧桂園服務(wù)達39.2%，雅生活達37%，佳兆業(yè)美好則達34.3%。
據(jù)觀點地產(chǎn)新媒體了解，物管公司的盈利水平與主要業(yè)務(wù)類型、占比有關(guān)。從保利物業(yè)的收入結(jié)構(gòu)可以看出，在上半年收入28.22億元中，物業(yè)管理服務(wù)為主要營收來源，占總營收的64.6%，非業(yè)主增值服務(wù)占比16.3%，社區(qū)增值服務(wù)僅占比19.1%。
反過來，其中收入占大頭的傳統(tǒng)物業(yè)管理毛利率僅有18.1%，非業(yè)主增值服務(wù)毛利率21.3%，占比不到兩成的社區(qū)增值服務(wù)則盈利能力最為強勁，毛利率高達44.1%。
換而言之，毛利率更高的增值服務(wù)占比稍低，整體毛利能力較弱。
但從招股書也可以看到，保利物業(yè)也在逐年加大增值服務(wù)占比。2016至2018年，以及2019年上半年，社區(qū)增值服務(wù)的營收占總收入比例分別為10.1%、9.9%、14.7%、19.1%。
而除了這些普遍意義上的衡量標準外，保利物業(yè)的特色之一還在于其非住宅物業(yè)。
在此前萬科物業(yè)與戴德梁行成立合資公司的活動上，朱保全回應(yīng)商辦物業(yè)上的發(fā)力能對其成為千億級公司產(chǎn)生多大助力時，笑稱“保利物業(yè)好像馬上要上市，看保利的表現(xiàn)。”
之所以以保利物業(yè)作為參照物，背后邏輯則是保利在非住宅物業(yè)上的高占比。
據(jù)悉，相比于一般物管公司以住宅物業(yè)作為主要物業(yè)，保利物業(yè)則更多發(fā)力非住宅物業(yè)。按業(yè)務(wù)類型看，保利物業(yè)主要發(fā)展包括住宅社區(qū)、商業(yè)及寫字樓以及公共及其他物業(yè)（如學(xué)校及科研場所、產(chǎn)業(yè)園、公共服務(wù)設(shè)施和城鎮(zhèn)）。
保利物業(yè)總經(jīng)理吳蘭玉彼時接受觀點地產(chǎn)新媒體采訪時也表示，非居業(yè)態(tài)的市場拓展是保利物業(yè)關(guān)注的重點，非居業(yè)態(tài)一般為單一業(yè)主，這樣的合作項目可以更好發(fā)揮物業(yè)公司的服務(wù)優(yōu)勢，更有利于公司的持續(xù)發(fā)展。
其中，在商辦業(yè)態(tài)上，保利物業(yè)推出“星云企服”服務(wù)品牌，截至2019上半年保利物業(yè)在商業(yè)板塊運營的項目已超70個，且另外通過輕資產(chǎn)模式也實現(xiàn)了品牌及管理輸出，外拓的購物中心達到10個，酒店4個。
但相比于商辦業(yè)態(tài)，保利最大的優(yōu)勢可能在在公共物業(yè)上。在央企身份的助力下，保利物業(yè)自2017年開始涉足公共服務(wù)管理，主要集中在城鎮(zhèn)管理和學(xué)校等領(lǐng)域，如成功試水浙江西塘古鎮(zhèn)項目。
截至2019年上半年，在保利物業(yè)管理846項物業(yè)中，商業(yè)及寫字樓、公共及其他物業(yè)的項目數(shù)量為281個，占比33.2%。
具體到各種物業(yè)類型上，目前保利物業(yè)在管的2.6億平米物業(yè)中，住宅社區(qū)面積占比46.54%；商業(yè)及寫字樓面積占比2.68%；公共及其他物業(yè)面積占比最大，高達50.78%。同時，保利物業(yè)外拓非住宅項目的在管面積占總比例已達51.5%。
另值得一提的是，雖公共建筑物業(yè)領(lǐng)域規(guī)模巨大，但類似于城鎮(zhèn)管理和學(xué)校的基礎(chǔ)物業(yè)盈利卻不高。招股書顯示，占保利物業(yè)總在管面積50.78%的公建物業(yè)，貢獻物業(yè)管理服務(wù)收入僅11.87%，后續(xù)如何提高盈利水平還是一個需要突破的問題。
從4月11日宣布終止新三板掛牌，到8月6日披露赴港招股書，再到如今12月19日上市首日高漲近25%，保利物業(yè)在這場資本轉(zhuǎn)道中高速奔跑。這只物業(yè)新股，會攪動物管行業(yè)什么呢？
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