時(shí)代分拆物業(yè)敲鐘 “自立門戶”的時(shí)代鄰里繼續(xù)收并購(gòu)

    核心提示：“自立門戶”的時(shí)代鄰里，有了資本的助推，除了可以直接進(jìn)行股權(quán)或債券融資、改善財(cái)務(wù)水平，最重要的，將是進(jìn)行規(guī)模和業(yè)務(wù)的擴(kuò)張。

    2019接近尾聲的這一天，是物業(yè)管理行業(yè)風(fēng)頭正盛的一天。時(shí)代鄰里緊趕慢趕搭上了末班車，與保利物業(yè)同一日登陸資本市場(chǎng)。一大早，岑釗雄就帶領(lǐng)一眾管理層齊齊現(xiàn)身，等待敲鐘的一刻。

    兩家公司的開盤表現(xiàn)，頗為人們好奇。9點(diǎn)半準(zhǔn)時(shí)開盤，相比保利物業(yè)的開盤大漲，時(shí)代鄰里則出現(xiàn)破發(fā)，開報(bào)4.89港元，較招股價(jià)下跌5.05%，1手帳面蝕260港元。然而管理層似乎絲毫未受破發(fā)的影響，心情極佳。

    此次破發(fā)，或許是在意料之中。據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，時(shí)代中國(guó)于年內(nèi)共三次公告將物業(yè)分拆的消息，并未出現(xiàn)股價(jià)上漲的情況，最近一次于11月28日公告，股價(jià)還在持續(xù)走低。

    港交所敲鐘

    有市場(chǎng)人士認(rèn)為，盡管港股市場(chǎng)近年來(lái)對(duì)物業(yè)企業(yè)頗為青睞，但目前對(duì)其態(tài)度也回歸理性。具體到時(shí)代鄰里本身來(lái)看，破發(fā)跟其估值虛高有關(guān)。一方面，時(shí)代鄰里對(duì)母公司的依賴較大，另一方面，相比其他物業(yè)股，其財(cái)務(wù)表現(xiàn)、規(guī)模和商業(yè)模式各方面并不突出。

    據(jù)了解，時(shí)代鄰里于2009年成立，其于近幾年快速成長(zhǎng)壯大，直接推手來(lái)自母公司時(shí)代中國(guó)。

    目前，時(shí)代鄰里的主要服務(wù)包括物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)、其他專業(yè)服務(wù)，其大部分收入來(lái)自時(shí)代中國(guó)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目提供的物業(yè)管理服務(wù)。

    招股書顯示，2016-2018年，該公司收入從3.73億元增長(zhǎng)至6.96億元，年復(fù)合增長(zhǎng)率為36.6%，并于今年上半年收入4.56億元，同比增長(zhǎng)48.1%；凈利潤(rùn)則從2010萬(wàn)元增長(zhǎng)至6420萬(wàn)元，年復(fù)合增長(zhǎng)率為78.8%，并于今年上半年同比增長(zhǎng)50.7%至4180萬(wàn)元。

    值得注意的是，于2016年、2017年及2018年以及截至2019年6月30日止六個(gè)月，來(lái)自向時(shí)代中國(guó)開發(fā)的物業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)的收入分別占其產(chǎn)生自物業(yè)管理服務(wù)收入的約81.2%、77.1%、73.2%及64.9%。

    截至2019年6月30日，公司在管項(xiàng)目有53處由時(shí)代中國(guó)開發(fā)，總建筑面積為1530萬(wàn)平方米，占在管總建筑面積的44.1%。而未來(lái)兩年內(nèi)，時(shí)代中國(guó)還將交付650萬(wàn)平方米物業(yè)予公司管理。

    依托母公司的發(fā)展布局，時(shí)代鄰里的絕大部分物管市場(chǎng)同樣來(lái)自于大灣區(qū)。截至2019年6月30日，其位于中國(guó)的204個(gè)在管物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目及六個(gè)市政環(huán)衛(wèi)項(xiàng)目中有191個(gè)位于大灣區(qū)，約占在管總建筑面積的87.7%。

    并購(gòu)?fù)卣?/strong>

    背靠母公司成長(zhǎng)壯大，時(shí)代鄰里也有意脫離依賴。岑釗雄和白錫洪共同敲響的上市鐘聲，也宣告著時(shí)代鄰里正式實(shí)現(xiàn)與時(shí)代中國(guó)的“分身”。“這對(duì)于時(shí)代鄰里來(lái)說(shuō)，是值得紀(jì)念的重要時(shí)刻”，白錫洪喜笑顏開。

    執(zhí)行董事兼行政總裁王萌也現(xiàn)場(chǎng)答疑道，“在項(xiàng)目面積上，會(huì)使來(lái)自于時(shí)代中國(guó)支持的與來(lái)自第三方的，保持一個(gè)均衡的比例，雙方持續(xù)都會(huì)增長(zhǎng)。”

    此外，雖然時(shí)代鄰里本次是作為獨(dú)立平臺(tái)運(yùn)營(yíng)上市，但融資是否會(huì)繼續(xù)反哺母公司，為地產(chǎn)業(yè)務(wù)“輸血”，則是市場(chǎng)關(guān)注的另一個(gè)重點(diǎn)。

    根據(jù)招股書披露，截至2016年、2017年及2018年12月31日以及2019年6月30日，時(shí)代鄰里的資本負(fù)債比率分別為55.7%、11.5%、1,494.7%及1,022.2%。其中，截至2018年12月31日的資本負(fù)債比率高達(dá)1,497.7%，主要是由于2018年訂立資產(chǎn)抵押證券。

    據(jù)了解，2018年5月18日，公司和第三方訂立總金額為16.75億元的資產(chǎn)抵押證券，該資產(chǎn)抵押證券期限為1-8年，以年利率6.5%-7.5%計(jì)息，由若干應(yīng)收貿(mào)易款及公司部分在管物業(yè)的物業(yè)收取權(quán)作為抵押。該筆借款用于向時(shí)代中國(guó)提供未償還余額分別為16.01億元，及15.26億元貸款。

    關(guān)于上市募資資金的用途，招股書中顯示，時(shí)代鄰里計(jì)劃將募資使用在戰(zhàn)略收購(gòu)、打造互聯(lián)網(wǎng)智慧社區(qū)和發(fā)展一站式服務(wù)平臺(tái)。王萌也表示道，其中有65%會(huì)用于未來(lái)戰(zhàn)略投資和收并購(gòu)，目前正在廣大的物業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行深入的談判。

    事實(shí)上，在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手頗多的物業(yè)市場(chǎng)，時(shí)代鄰里得以快速發(fā)展并上市募集，走的是收并購(gòu)的捷徑。

    根據(jù)招股書顯示，截至2019年6月30日，公司所管理物業(yè)的總建筑面積3470萬(wàn)平方米，相比2018年末的1880萬(wàn)平方米增長(zhǎng)85.47%。值得注意的是，其中第三方在管總建筑面積便達(dá)到1940萬(wàn)平方米，占總在管面積55.9%。

    規(guī)模迅速擴(kuò)大，很大程度上歸功于收購(gòu)。2019年3月收購(gòu)廣州東康（廣東省一家知名物業(yè)管理及市政環(huán)衛(wèi)服務(wù)供應(yīng)商），令其物業(yè)組合增加了1340萬(wàn)平方米的物業(yè)管理在管建筑面積。

   “自立門戶”的時(shí)代鄰里，有了資本的助推，除了可以直接進(jìn)行股權(quán)或債券融資、改善財(cái)務(wù)水平，最重要的，將是進(jìn)行規(guī)模和業(yè)務(wù)的擴(kuò)張。

    白錫洪表示：“集團(tuán)將繼續(xù)深耕大灣區(qū)，跟隨時(shí)代中國(guó)的發(fā)展足跡擴(kuò)大我們的管理版圖，鞏固在大灣區(qū)的領(lǐng)先市場(chǎng)地位。同時(shí)，將加強(qiáng)與第三方開發(fā)商戰(zhàn)略合作，通過(guò)戰(zhàn)略性收購(gòu)及投資，持續(xù)推進(jìn)業(yè)務(wù)快速增長(zhǎng)?！?/span>

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