高力國(guó)際2018年終深圳物業(yè)市場(chǎng)報(bào)告：零售業(yè)投資熱度持續(xù)升溫

     核心提示：零售變革為深圳購(gòu)物中心帶來新的投資機(jī)會(huì)。零售為收益率最高的物業(yè)類型之一，平均可達(dá)5%。投資者對(duì)核心區(qū)與新興區(qū)的零售物業(yè)興趣持續(xù)升溫。

      高力國(guó)際發(fā)布2018年終深圳物業(yè)市場(chǎng)回顧與展望報(bào)告。報(bào)告顯示： 深圳甲級(jí)寫字樓租金自2018年第三季度開始面臨下行壓力，我們預(yù)計(jì)2019年的平均租金將下滑4%。另一方面，物流倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)在缺乏新增供應(yīng)，空置率水平處于低位的情況之下，預(yù)計(jì)2019年平均租金依然會(huì)平穩(wěn)上升。物業(yè)投資市場(chǎng)方面，預(yù)計(jì)長(zhǎng)租公寓與零售板塊將吸引更多海外投資者的青睞，核心區(qū)與新興區(qū)域新增的寫字樓整售投資機(jī)會(huì)將開始浮現(xiàn)。產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面，尋求新的轉(zhuǎn)型需繼續(xù)開拓創(chuàng)新思維，融合科技再創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化以及跨區(qū)域合作實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)資源及經(jīng)營(yíng)理念輸出才能最終實(shí)現(xiàn)。

　　寫字樓：空置率平穩(wěn)，新增供應(yīng)增速放緩

　　截至2018年底，深圳甲級(jí)寫字樓總體量達(dá)到580萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12.6%。自2016年以來新增供應(yīng)年增長(zhǎng)率首次低于20%，第四季度無(wú)新增供應(yīng)入市。此外，第四季度整體空置率與第三季度持平于15.9%。由于新增供應(yīng)入市，前?？罩寐逝旁诟髯邮袌?chǎng)首位，達(dá)49.8%。

　　2018年深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)錄得更多元化的租戶組成。除了金融業(yè)與科技業(yè)等傳統(tǒng)支柱行業(yè)以外，專業(yè)服務(wù)業(yè)與先進(jìn)制造業(yè)也成為了使用甲級(jí)寫字樓辦公面積的主力。

　　高力國(guó)際華南區(qū)董事總經(jīng)理馮文光表示：“由于預(yù)期經(jīng)濟(jì)形勢(shì)日趨嚴(yán)峻，截至2018年底，深圳寫字樓平均租金按季度環(huán)比下降1.9%，同比下降0.6%至每平方米每月237元。預(yù)計(jì)2019年全市平均租金將進(jìn)一步下降4%。全年凈吸納量低于2018年。租金水平或在2020年經(jīng)濟(jì)增速恢復(fù)平穩(wěn)時(shí)重拾增勢(shì)。展望2019至2023年，我們預(yù)測(cè)平均租金將實(shí)現(xiàn)每年3.0%的漲幅?！?/p>

　　高力國(guó)際深圳辦公樓服務(wù)部董事周之惠指出：“按我們?cè)蓄A(yù)測(cè)，2018至2022將有共540萬(wàn)平方米新增甲級(jí)寫字樓于年入市。2019年新增供應(yīng)會(huì)拉升整體空置率，從2018年底的16%增加到2019年底的30%。最新預(yù)測(cè)顯示，未來5年的新增供應(yīng)有機(jī)會(huì)顯著增加，同時(shí)約80%新增供應(yīng)將集中在前海片區(qū)與南山區(qū)。但預(yù)計(jì)前海為其他成熟子市場(chǎng)帶來的壓力有限。而南山憑借穩(wěn)健的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，可逐步吸納新增供應(yīng)量?！?/p>

　　倉(cāng)儲(chǔ)市場(chǎng)：物流活動(dòng)持續(xù)外溢至東莞與惠州

　　縱觀2018年市場(chǎng)需求旺盛，但年內(nèi)深圳未錄得新增倉(cāng)儲(chǔ)供應(yīng)入市，新增供應(yīng)的缺乏助推了對(duì)東莞及惠州倉(cāng)儲(chǔ)空間的需求。目前東莞及惠州物流倉(cāng)儲(chǔ)總體量為151萬(wàn)平方米，為深圳現(xiàn)有存量的75%。

　　新增供應(yīng)缺失持續(xù)拉升深圳倉(cāng)儲(chǔ)租金水平，截至第四季度，全市平均租金同比增長(zhǎng)10%至每平方米每月49.6元，整體空置率低至3%。相比之下，東莞與惠州的月平均租金僅分別為每平方米36.0元與每平方米33.4元，目前兩個(gè)城市整體空置率均低于5%。

　　高力國(guó)際深圳產(chǎn)業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)服務(wù)部董事陳劍鋒表示：“持續(xù)增長(zhǎng)的跨境電子商務(wù)與內(nèi)需刺激政策將拉升深圳物流倉(cāng)儲(chǔ)的需求。由于空置率處于低位，預(yù)計(jì)2019年全市平均租金將實(shí)現(xiàn)8%的增長(zhǎng)。隨著東莞與惠州新增物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的入市以及大灣區(qū)內(nèi)的優(yōu)化運(yùn)作，深圳物流用地供應(yīng)的缺口將有效得到填補(bǔ)?！?/p>

　　投資市場(chǎng)：寫字樓整售投資機(jī)會(huì)浮現(xiàn)，長(zhǎng)租公寓與零售板塊將吸引更多海外投資者

　　2017年深圳GDP實(shí)現(xiàn)對(duì)香港的超越，深圳物業(yè)市場(chǎng)開始受到更多國(guó)內(nèi)與國(guó)外投資者的關(guān)注。2018年，由于政府通過去杠桿與資金流動(dòng)性緊縮政策為過熱的房地產(chǎn)資本市場(chǎng)降溫，因此全市交易總額未實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。同時(shí)，過低的收益率差使投資者對(duì)當(dāng)下進(jìn)入深圳市場(chǎng)持猶豫態(tài)度。

　　截至2018年11月，深圳共錄得16個(gè)大宗交易記錄。其中，寫字樓仍是深圳物業(yè)投資市場(chǎng)最活躍的板塊，共錄得9個(gè)投資大宗交易，總交易額約80億元。即使資金流動(dòng)性問題導(dǎo)致下半年市場(chǎng)活動(dòng)有所減緩，但福田中心商務(wù)區(qū)與南山仍是投資者的最優(yōu)選擇。

　　高力國(guó)際華南區(qū)資本市場(chǎng)與投資服務(wù)部高級(jí)副董事林楚洲表示：“預(yù)計(jì)福田CBD寫字樓資產(chǎn)值將受益于2018年9月開通的廣深港高鐵。零售板塊的變革為深圳購(gòu)物中心帶來了新的投資機(jī)會(huì)。零售物業(yè)為收益率最高的物業(yè)類型之一，平均可達(dá)到5%。投資者對(duì)核心區(qū)域與新興區(qū)的零售物業(yè)興趣持續(xù)升溫。預(yù)期投資者將利用當(dāng)下的經(jīng)濟(jì)調(diào)整期，持續(xù)在深圳尋找優(yōu)質(zhì)的長(zhǎng)期投資機(jī)會(huì)。預(yù)計(jì)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)仍有巨大增長(zhǎng)潛力，而長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商將通過合并與收購(gòu)進(jìn)行整合?！?/p>

　　開拓創(chuàng)新思維，產(chǎn)業(yè)發(fā)展尋求新的轉(zhuǎn)型

　　深圳的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)歷程主要分為四個(gè)階段，從以加工為主的勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，到以高新技術(shù)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)方向，再到發(fā)展新興產(chǎn)業(yè)并主動(dòng)承接現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，演變成現(xiàn)今以智能產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)方向。在從產(chǎn)業(yè)1.0時(shí)代轉(zhuǎn)型升級(jí)到產(chǎn)業(yè)4.0時(shí)代的過程中，出現(xiàn)了多個(gè)響應(yīng)城市發(fā)展和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)園區(qū)和高新技術(shù)、智能技術(shù)企業(yè)，引領(lǐng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展不斷進(jìn)步。

　　高力國(guó)際華南區(qū)咨詢服務(wù)部高級(jí)董事陳厚橋認(rèn)為：“深圳在高科技和產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新方面具有優(yōu)勢(shì)，從而在大灣區(qū)時(shí)代定位為國(guó)際科技產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新中心，現(xiàn)代化、國(guó)際化創(chuàng)新型城市?，F(xiàn)在的深圳產(chǎn)業(yè)政策是導(dǎo)向高端的，對(duì)技術(shù)含量和附加價(jià)值低，成本敏感性高，高用地面積的產(chǎn)業(yè)不鼓勵(lì)；這些產(chǎn)業(yè)可能有一些會(huì)外遷到東莞、惠州等地。實(shí)際上這也是深圳歷史轉(zhuǎn)型當(dāng)中的一個(gè)縮影。展望未來，深圳的產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要繼續(xù)開拓創(chuàng)新思維，融合科技再創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化以及跨區(qū)域合作實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)資源及經(jīng)營(yíng)理念輸出才能最終實(shí)現(xiàn)。”