銷售下滑逾三成 保利地產(chǎn)仍超融創(chuàng)重回前四

   核心提示：按照過去成績(jī)的比較，相對(duì)于融創(chuàng)、中海等競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，保利更多將推貨和銷售節(jié)點(diǎn)放在上半年。

   保利繼一月份以來，又成為了頭部房企中較晚公布月度成績(jī)單的考生。

   3月8日，保利發(fā)展發(fā)布公告稱，公司在2月實(shí)現(xiàn)簽約面積131.31萬平方米，同比下降30.57%；實(shí)現(xiàn)簽約金額200.63億元，同比下降39.94%。

   保利的這張成績(jī)單確實(shí)比較難拿出手，和上個(gè)月一樣，它再次面臨30%以上的下降。2020年頭兩個(gè)月，保利實(shí)現(xiàn)簽約面積288.87萬平方米，同比下降30.72%；實(shí)現(xiàn)簽約金額436.50億元，同比下降34.85%。

   截止目前，橫向比較前10名的房企，保利的下滑幅度是其中最大的。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)披露，1-2月TOP100房企總銷售金額8987.3億元，同比下降25.7%；在傳統(tǒng)第二集團(tuán)成員中，融創(chuàng)同比減少27%、中海同比降低22.7%。

   按照過去成績(jī)的比較，相對(duì)于融創(chuàng)、中海等競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，保利更多將推貨和銷售節(jié)點(diǎn)放在上半年。

   左右業(yè)績(jī)的關(guān)鍵因素仍是整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的消沉。受到新冠病毒疫情的影響，2月份售樓處被禁止開啟，各項(xiàng)開發(fā)工程被迫停工，返工時(shí)間繼續(xù)推遲。

   不過，即使大幅下降，保利仍然在銷售榜單中前進(jìn)到了第四的位置，僅次于“御三家”碧桂園、萬科、恒大。

   因此，過去一直被融創(chuàng)壓制的保利，在疫情影響的這段時(shí)期，又悄無聲息地實(shí)現(xiàn)了反超。數(shù)據(jù)顯示，前兩個(gè)月融創(chuàng)中國(guó)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約人民幣308.4億元。

   外界曾認(rèn)為一向開年十分強(qiáng)勢(shì)的保利或許被迫面臨調(diào)整，但在疫情影響下，它并沒有在售樓端做出大動(dòng)作。和部分迫切追求回款和銷售的房企不同，保利在一二月份并未進(jìn)行大規(guī)模的降價(jià)或是促銷，其中十分火熱的線上銷售，也沒有進(jìn)行推廣。

   隨著疫情的逐漸好轉(zhuǎn)，部分售樓處已經(jīng)重新開啟，有不少業(yè)內(nèi)人士相信地產(chǎn)行業(yè)會(huì)在4月份重回正軌，尤其是前兩個(gè)月被嚴(yán)格控制的樓市有可能會(huì)面臨補(bǔ)償性增長(zhǎng)。

   盡管在銷售端不盡如意，保利仍然保持著拿地，只是比起1月份9個(gè)項(xiàng)目有明顯減少。部分原因在于銷售回款減少，讓保利需要更好地控制支出從而穩(wěn)住現(xiàn)金流；另一方面，則是土地市場(chǎng)有不少地塊受到整體影響都進(jìn)行了延期。

   具體而言，2月份保利新增加房地產(chǎn)項(xiàng)目5個(gè)，分別位于北京市大興區(qū)、廣州市番禺區(qū)、長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)、鄭州、石家莊市鹿泉區(qū)。其中3宗為住宅用地，2宗為商住用地，共支付地價(jià)約84.87億元，環(huán)比1月也減少大約25億元。

   其中，最引人矚目的項(xiàng)目就是廣州市番禺區(qū)新光快速路宅地，規(guī)劃容積率面積24.45萬平方米，這宗地塊的土拍是在去年末進(jìn)行，保利共花費(fèi)了55.45億元，以成交樓面價(jià)24268元/平方米加自持20%的代價(jià)才成功將其攬入。

   此外，據(jù)新加坡機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)私募股權(quán)投資公司SC Capital Partners透露，保利發(fā)展以約合12.6億元人民幣的價(jià)格，向其買入了一宗位于澳洲悉尼南面CBD的26層寫字樓，凈可出租面積1.95萬平方米，初始租金回報(bào)率4.9%。

   值得注意的是，保利官方并未披露此次交易。在早前的1月份，就曾有消息稱保利要以13.5億元人民幣出售倫敦一棟寫字樓，此次在澳洲買入寫字樓興許是保利一次戰(zhàn)略換倉(cāng)。

   澳洲一直是保利海外戰(zhàn)略中最重要的一環(huán)，從成立海外事業(yè)部開始，澳洲就是首個(gè)投資目的地；截至2019年年中，保利一共在海外擁有14個(gè)處于在建或擬建狀態(tài)的項(xiàng)目，其中有11個(gè)位于澳洲。

   銷售回款減少的同時(shí)，保利對(duì)持有型物業(yè)進(jìn)行減租和免租的行動(dòng)，也令現(xiàn)金流背負(fù)了更多的壓力。截止目前，保利發(fā)展及其合并報(bào)表范圍內(nèi)子公司待償還直接債務(wù)融資余額為美元13.98億元和人民幣380億元。

   面對(duì)一二月份這個(gè)融資窗口，保利并沒有放過。但相比起別的企業(yè)動(dòng)輒數(shù)十億的發(fā)債規(guī)模，保利則顯得沉穩(wěn)許多，對(duì)于自身財(cái)務(wù)表現(xiàn)十分自信。

   在2月21日，保利成功發(fā)行2020年度第一期中期票據(jù)（永續(xù)中票），發(fā)行總額9億元，利率3.39%（發(fā)行日1年SHIBOR+0.6300%），募集資金將用于償還借款和補(bǔ)充流動(dòng)性。


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